迪拜对流氓房东非法转租的打击凸显了公寓楼过度拥挤的严重危险。
房地产行业的政府监管机构迪拜土地部门(Dubai Land Department)最近在一次检查后，禁止10名业主出租他们的房产，原因是他们违反了多租户和安全规定。
目前的法律限制了允许合租一套公寓的人数，在迪拜，每位居民至少需要5平方米的空间。除了公共区域外，劳工宿舍允许更紧凑的生活空间，每人3.7平方米。房东和租客都可能因过度拥挤而被起诉或驱逐。
然而，管理公司表示，一些住宅楼已成为蓝领工人的大众生活区。其中之一是迪拜码头的Escan Tower，公寓内的房间被分隔开，以创造更多的生活空间。
这座塔靠近拉希姆清真寺，里面有大约300套公寓和大约800名租户。它的管理公司开始了一场漫长的战斗，以驱逐非法居住的人，其中许多是建筑行业的低收入工人。
Aspire-Lux joint Owned Property Management高级租赁顾问穆罕默德•尤尼斯(Mohamad Younes)表示:“大约3年前，我们开始管理Escan Tower的问题，当时大约40%的公寓用于员工住宿。”该公司承包了该物业的维护工作。
“在一个房间里，房地产公司有三层双层床，所以大约14个人住在一个4米乘5米的房间里。一份法律通知发给了所有人，给他们六个月的时间撤离并寻找其他住处。”
深夜的干扰
管理人员报告说，人们深夜喝酒，经常受到干扰，而大楼的电力消耗和维护成本飙升。
门禁卡被封锁，任何想要进入大楼的人，如果没有登记的埃贾里住宅合同，都被拒绝进入。大楼的保安人员也增加了。
尤尼斯表示:“人们总是试图绕开这一点。”“他们开始贿赂保安人员，因为他们需要用石膏墙和隔板把公寓细分。
“一旦我们看到有人试图引入董事会，我们就会立即知道他在试图分享，所以我们会立即阻止他。这一行动从保安公司开始，因为一些房东完全不知道发生了这种事。”
驱逐通知发出6个月后，大多数非法租户都离开了，现在只有10%的公寓被认为是合租的。
《国家报》在2022年11月报道称，迪拜码头的苏拉法大厦(Sulafa Tower)在十年内遭受了两次大火，在过度拥挤后，该大厦对建筑通道和安全进行了重大改革，并驱逐了数百名未登记的租户。
对于多用途建筑，最大的担忧之一是消防安全。阿联酋消防和生命安全守则包括对房东和物业管理公司的要求。
它将管理消防安全的责任放在业主身上。他们必须制定应急行动计划，并确保所有消防安全系统正常运行。系统必须由民防部门批准的上市公司维护。
消防安全
专家称，迪拜一项反对多房入住的持续运动将改善消防安全和租户的生活条件。
环境咨询公司WSP的消防和生命安全副主管丹尼尔·福特(Daniel Ford)说:“所有建筑都是从消防和应急的角度来设计的，这是基于预计占用一层楼的人数。”
“如果有额外的居住者存在，这可能会导致疏散延迟，因为楼梯内的拥堵。
“居住在一个空间内的居民越多，该空间内的火灾负荷可能就越高，这很可能会限制用于控制火灾的喷水灭火系统的有效性。”
火灾负荷是指可能导致火灾蔓延的可燃材料的数量。
高层公寓楼是最有可能被多人使用的建筑。
在过去十年中，迪拜注册的公寓租赁合同数量飙升。根据迪拜土地部门的数据，2015年提交了3700份注册公寓合同，但随着迪拜的增长，这一数字在2023年攀升至14900份。到2024年第二季度，又提交了8900份合同。
迪拜码头仍然是阿联酋最受欢迎的公寓租赁地区，2024年登记了1687份合同，其次是市中心，有1013份。
DLD的数据显示，一居室公寓最受欢迎，占市场份额的67%，其次是两居室公寓，占27%。
迪拜Paragon Properties的所有者兼创始人迪安•查特(Dean Charter)表示，混合开发建筑最有可能包含多套公寓。
“由于过度拥挤和多人入住的问题，我们看到了同样的开发商和地区，比如迪拜码头和JLT，”他说。
“对于受人尊敬的大型开发商来说，共用房间或过度拥挤不是问题，但我们确实遇到过一些规模较小的独立开发商经营的楼盘里，有15人住的三居室公寓。”
需求飙升
近年来，迪拜的人口爆炸式增长，催生了对更便宜、多用途住宿的需求。
迪拜统计中心网站的实时跟踪显示，2015年，迪拜的人口约为240万，现在接近380万。
查特说:“有时候，如果房东收不到他们要求的租金，他们会把居住空间改成卧室，以最大限度地提高租金收入。”
“这只是这些案例中的一小部分，因为大多数时候房东甚至不知道房客自己已经转租了房产。
“房东要么不了解这些规定，要么这些规定没有得到执行。当有人搬进来的时候，开发商有责任阻止这种情况的发生。”
房东必须确保房产符合入住限制和Ejari规定。协议通常规定，未经房东事先书面同意的转租行为构成违约。
如果物业以未在租赁协议中规定的方式被占用，例如未经许可的多次占用，即使业主最初不知道这种情况，也可能要承担责任。
易卜拉欣·班纳律师事务所(Ibrahim Al Banna Advocates and Legal Consultants)的律师苏海尔·拉纳(Suheil Rana)表示:“在迪拜人口密集的地区，多次合租的情况越来越普遍，租户可能会在未经房东同意的情况下，通过转租或合租来尽量降低租金成本。”
“这种做法虽然对租户有经济保障，但往往违反租赁协议的条款和旨在控制住房密度和确保安全的当地法规。
“因此，迪拜市政府通过定期检查和严格执行住房法，加大了遏制这些未经授权的安排的力度。
“如果房东发现他们的房产在未经他们同意的情况下被非法转租为多套公寓，迅速而审慎的行动至关重要。”
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